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Marché immobilier résidentiel : le point sur le marché de l’immobilier neuf en Rhône-Alpes

En Rhône-Alpes, l’année 2017 a été marquée par une baisse des ventes dans le neuf dans l’agglomération lyonnaise et par une hausse dans le Pays de Gex. Dans la région grenobloise, la reprise s’amorce. Le point sur l’année 2017 et les opportunités à saisir en 2018 dans le secteur de l’immobilier neuf.

En Rhône-Alpes, l’offre disponible est en recul de 6% dans l’agglomération lyonnaise – une tendance amorcée en 2015. Dans le secteur Lyon, Villeurbanne et Caluire, le nombre de biens disponibles est en très légère hausse à 1 974 contre 1 955 en 2016. Si le volume des réservations est élevé avec 7 283 unités  sur l’ensemble de l’année 2017, il est néanmoins en baisse de 7% par rapport à 2016. Ces réservations concernent, à 97%, des biens dans l’immobilier collectif.

Dans l’agglomération lyonnaise, on note un rapport équilibré entre les investisseurs occupants qui représentent 36% des réservations effectuées l’an dernier et les investisseurs privés (37%). 27% des contrats portent sur des ventes en bloc.

Immobilier neuf : des disparités au sein de la région Rhône-Alpes

En 2017, les ventes au détail dans l’Aire Urbaine de Lyon ont enregistré une baisse de 14%. Au contraire, les ventes en bloc ont bondi de 24%. On observe la part importante de Lyon, Villeurbanne et Caluire dans les transactions puisque les trois villes concentrent 44% des opérations en 2017. La réduction des volumes disponibles, sensible depuis le deuxième trimestre 2017, contribue à la tension du marché. En fin d’année, 6 610 logements ont trouvé acquéreurs, contre 7200 en 2016. Ce recul impacte les prix, en hausse de 2,4%. En outre, le délai d’écoulement du logement collectif neuf dans le secteur est de seulement 9,1 mois. L’indication d’un volume disponible insuffisant pour la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), qui estime qu’ « un délai de douze mois est équilibré et sain ».

Dans le Pays de Gex, le marché collectif accuse un repli des mises en vente (613 contre 1058 en 2016). On se souvient cependant que 2016 avait marqué une nette hausse des volumes. Le délai d’écoulement des biens dans le collectif est de 11,3 mois. Ce délai, plus court qu’en 2016 (15,7 mois) est à mettre en relation avec le nombre de biens, en diminution. Dans ce secteur, les prix ont tendance à croître : la moyenne s’établit à 4 714€ dans le collectif, soit une hausse de 3,8% par rapport à l’année précédente.

Dans la métropole grenobloise enfin, très faible hausse des prix à 0,5%. On relève un fort décrochage des réservations en accessions (-47%) tandis que les investisseurs ont augmenté de 5%. Une légère reprise s’amorce dans le secteur, après plusieurs années moroses.

Immobilier neuf en Rhône-Alpes : le point de vue de notre expert

En Rhône-Alpes et plus précisément dans l’aire urbaine de Lyon, « 3 200  logements ont été vendus aux propriétaires occupants. L’accession aidée participe largement à ce bon niveau : 2/3 des biens vendus à des occupants ont donné lieu à un dispositif d’aide » analyse Gilles Hautrives, Directeur Général Résidentiel Neuf France chez BNP Paribas Immobilier. « De ce fait, c’est l’investissement locatif qui décroche en 2017, retrouvant son niveau de 2015 et perdant 550 ventes sur un an ». Côté prix ? « On observe une hausse sur la métropole lyonnaise, très nette sur son secteur central situé en zone A : +4% à 4 750€/m² en 2017. L’Est reste stable et l’Ouest, dans la moyenne ».

Immobilier neuf : calculez vos capacités d’emprunt

Quelles opportunités dans le neuf, en Rhône-Alpes ?

Nous l’avons vu, l’attractivité de l’agglomération lyonnaise est d’autant plus forte qu’il est possible d’accéder au Prêt à Taux Zéro  dans le cadre d’un achat dans l’immobilier neuf. Le dispositif de défiscalisation Pinel* reste également d’actualité en 2018. Si vous êtes en recherche d’un bien neuf de quatre pièces minimum, soyez attentif au programme « So City » développé derrière la place Jean Jaurès à Lyon, dans un nouvel éco-quartier. La livraison est fixée dans moins d’un an, au premier trimestre 2019.

 

Qu’est ce que le PTZ – Prêt à Taux Zéro ?

Aux portes de Grenoble, qui bénéficie d’un environnement naturel exceptionnel et de prix séduisants, Saint-Egrève est une commune pleine de potentiel. Reliée à Grenoble par le tramway E et par trois lignes de bus, desservie par l’A48, elle profite à la fois d’un tissu commerçant important et de la proximité des montagnes pour une agréable qualité de vie. Actuellement, deux résidences sont à découvrir. « Les Hauts du Parc » propose des appartements du 2 au 4 pièces, pour un achèvement prévu au 4ème trimestre 2019. « Le domaine de la Montra TR2 », bel ensemble aménagé sur un ilot de 3 hectares, entre Clapières et Rochepleine, offre encore quelques possibilités de réservations pour un studio ou deux pièces. Enfin, à proximité de Genève, entre les Alpes et le Jura, une très belle opportunité est à saisir à Ferney-Voltaire. A 600 mètres du centre-ville, « Serenity » est une résidence design. De rares biens (4 pièces) sont encore disponibles. La réactivité sera donc de mise pour réaliser une belle opération !

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal.Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.

PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage.