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Marché Immobilier résidentiel : un marché au beau fixe

L’année 2017 a été marquée par une croissance des ventes de logements neufs. La demande des particuliers a été forte et les ventes se sont poursuivies sur un rythme similaire à celui de 2016. Les prix sont restés stables avec une hausse limitée à 1,8%. Le point sur le marché de l’immobilier résidentiel neuf qui réserve toujours de belles opportunités.

Etat des lieux du marché immobilier résidentiel neuf

En 2017, les ventes de logements neufs ont affiché un bon dynamisme avec une augmentation de près de 6% sur un an. Au total, 157 827 ventes ont été conclues. Encouragée par les taux de crédit toujours attractifs, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le dispositif Pinel* pour l’investissement locatif, la demande des particuliers a été forte avec 118 021 logements achetés. Cependant, elle stagne au même niveau que celui de 2016 (+1,1% sur un an). Le dernier trimestre 2017 a même révélé une baisse de 3,1%.

Le marché de l’immobilier neuf est en pleine croissance. Les mises en vente ont augmenté de 4,6%. Pour autant, l’offre commerciale peine à se reconstituer. Seuls 95 725 logements neufs étaient disponibles à la vente fin décembre 2017. En conséquence, le volume représente à ce jour 9,4 mois de commercialisation – début 2016, on atteignait 11,4 mois.

Côté prix, la tendance est à la stabilité avec une croissance limitée à 1,8%. Le prix moyen sur la France entière était de 4133 €/m² en 2017.

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Immobilier neuf : des disparités selon les régions

Le marché résidentiel neuf diffère naturellement selon les régions. Premier constat : trois villes se distinguent par la nette hausse de leur prix de vente au mètre carré, en 2017. Clermont-Ferrand enregistre la plus forte croissance (+11% entre le quatrième trimestre 2016 et le quatrième trimestre 2017, à 3280€/m²), suivie de Caen métropole (+10% à 3160€) et Dijon (+9,4% à 3125€). A Bordeaux métropole, les prix ont gagné 6,7% en un an à 3907€/m² en moyenne, en 2017. La part des propriétaires occupants a pris 28% entre 2016 et 2017, tandis que les investisseurs ont reculé de 17% : le signe d’un véritable engouement pour cette ville dynamique.

En Ile-de-France et en Région Sud, secteurs recherchés mais affichant des prix élevés, on observe une légère baisse : -2,5% en Ile-de-France en un an, avec un prix moyen de 4870€/m² en 2017. Les ventes ont faibli de 0,3% entre 2016 et 2017. En PACA, la baisse du prix est plus faible : -1,6% à 4010€/m². On note que le secteur Marseille Provence représente 69% des ventes de la métropole Aix Marseille Provence.

Marché résidentiel neuf : le point de vue de l’expert

Pour Gilles Hautrives, Directeur Général Résidentiel Neuf France chez BNP Paribas Immobilier, « le nombre de ventes en hausse de 5,9% sur un an est tirée par les ventes en bloc de logements sociaux aux organismes HLM qui progressent de 30,5% avec 34 306 unités, alors que les réservations des ménages restent stables. » Le marché de l’immobilier résidentiel neuf pâtit assurément d’un volume de mises en vente insuffisant. Gille Hautrives observe également « un besoin de mesures de simplification pour conforter et accélérer la production. Il existe aussi un problème de solvabilité des ménages : une hausse, même modérée, a un impact négatif immédiat sur la demande ».

Quelles opportunités pour les acquéreurs dans le neuf ?

Selon l’Observatoire de l’immobilier de la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI), on constate une dynamique régionale homogène pour la construction dans le neuf. Entre 2016 et 2017, les mises en chantier ont augmenté de 22,8% en Ile-de-France, 19,8% en PACA, 10,8% dans le Sud-Ouest ou encore 9,1% en Rhône-Alpes. L’offre commerciale se développe mais les candidats à l’acquisition dans l’immobilier neuf devront se montrer réactifs afin de saisir les opportunités car l’offre est à ce jour inférieure à la demande.

Dans plusieurs villes, parmi lesquelles Lyon et Nice, l’arrivée prochaine du tramway tend à dynamiser le marché. En cours de construction, le programme « So City » à Lyon, propose des appartements du 4 aux 5 pièces et plus, idéalement placés dans le 7ème arrondissement de Lyon. La livraison est fixée au 1er trimestre 2019. En PACA, zone A permettant de bénéficier du Prêt à Taux Zéro, soyez attentif à la résidence « Intemporel » située à Menton. Dans un cadre résidentiel et verdoyant, des appartements, du studio au 4 pièces, seront proposés. La date de livraison est prévue au quatrième trimestre 2020. Enfin, Paris et la petite couronne constituent des valeurs sûres dans l’immobilier neuf. A Maisons-Alfort, le programme « Majestic 30» est à découvrir. Dans cette résidence de standing aux lignes inspirées de l’architecture Art Déco, des biens variés allant du 2 aux 5 pièces et plus sont actuellement en cours de travaux pour une livraison dans un an, au 2ème trimestre 2019.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal.Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.

PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage.