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Investissement immobilier neuf : préparer sa déclaration fiscale

Investir dans l'immobilier neuf permet, non seulement, de se constituer un patrimoine immobilier de qualité mais également de profiter de nombreux avantages en matière d'impôts. Acheter dans le neuf permet ainsi de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière et, pour ce qui concerne les investissements locatifs, d'une réduction d'impôts. Pour défiscaliser grâce à l'immobilier neuf, vous devez cependant déclarer correctement votre acquisition immobilière : zoom sur les démarches à effectuer pour profiter des avantages du neuf !

Achat immobilier neuf et exonération de la taxe foncière

Réservée aux investissements immobiliers neufs (VEFA), la fiscalité allégée se répercute par exemple au niveau des frais d'acquisition (frais de notaires réduits) qui représentent alors seulement 2 à 3% du prix de vente pour un logement neuf. Ce calcul s'explique notamment par le fait que les taxes prélevées par le notaire et reversées à l'administration fiscale sont d'environ 1% pour le neuf, contre environ 5% dans l'ancien.

Pour profiter de ces frais réduits, aucune démarche spécifique n'est nécessaire : votre notaire maîtrise seul toutes les questions liées au frais d'acquisition en VEFA.

Quels avantages fiscaux pour une acquisition dans le neuf ?

Dans le cas de l'achat d'un appartement neuf, que vous soyez propriétaire occupant ou non, vous pouvez être exonéré de la taxe foncière durant deux ans. Pour cela, contactez le service des impôts fonciers de la commune sur laquelle est situé le logement neuf. Vous devrez remplir - dans les 90 jours qui suivent la livraison de l'appartement neuf-  un formulaire dédié qui vous permettra de bénéficier (sous conditions et selon la commune) d'une exonération de la taxe foncière à partir du 1er janvier de l'année qui suit l'achèvement de l'appartement.

Si le bien immobilier neuf se situe au sein d'un programme résidentiel conçu selon normes de performance énergétique BBC 2005, vous pouvez également profiter de 5 ans d'exonération de taxe foncière (cumulables avec les 2 ans liés un achat immobilier dans le neuf). Là aussi, renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

Découvrir les avantages de l’investissement locatif

Investissement locatif Pinel * et déclaration fiscale

Le dispositif de défiscalisation en loi Pinel * sur les investissements immobiliers locatifs concerne les acquisitions immobilières réalisées dans le neuf (en VEFA) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

Découvrir les programmes éligibles au dispositif Pinel *

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez en effet bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 euros, sous réserve toutefois de respecter les conditions légales liées aux ressources du locataire, aux engagements de location et au plafonnement des loyers.

Pour déclarer cet investissement locatif, renseignez la rubrique Réductions et crédits d'impôt de la déclaration de revenus générale (formulaire n°2042).

  • Si vous déclarez en ligne, vous sélectionnerez la rubrique dédiée aux investissements locatifs (Pinel *, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard).

  • Si utilisez un formulaire papier, Renseignez la rubrique Réductions et crédits d'impôt du formulaire 2042-C (à joindre à votre déclaration de revenus). Vous préciserez notamment prix de revient du logement.

Cette déclaration d'investissement Pinel doit être faite dans l’année qui suit la date d'achèvement du bien immobilier.

  • Le formulaire 2044-EB  précise l'engagement de location du logement

  • Les loyers (ou revenus fonciers) perçus sont à déclarer dans le formulaire 2044.

Les cases liées aux frais, charges et intérêts d'emprunt figurent également sur ce même formulaire.

Retenez bien que vous avez 3 formulaires à remplir pour déclarer aux impôts votre investissement immobilier locatif Pinel :

  • 2042C (montant de l'investissement)

  • 2044EB (engagement de location)

  • 2044 (déclaration des revenus fonciers).

Attention, l'administration fiscale peut vous demander de justifier votre investissement immobilier. Vous devrez alors fournir notamment le bail, le titre de propriété du bien immobilier neuf, les documents liés aux éventuels prêts immobiliers (tableau d'amortissement) etc.

*Voir conditions

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*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal.Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.