immobilier et fiscalité

Investir dans un deux pièces : pourquoi pas ?

Les dispositifs en cours et les taux d'intérêts historiquement bas rendent le marché particulièrement propice aux investissements locatifs. Acheter un bien immobilier pour le mettre en location représente un placement pérenne souvent plébiscité par les épargnants qui souhaitent réduire leurs impôts, percevoir un complément de revenus ou consolider leur patrimoine foncier. Mais quel type de bien immobilier choisir pour bien investir dans l'immobilier locatif ? Si le studio à toujours la côte, le deux-pièces offre également de nombreux avantages. Retour sur les grands principes de l'immobilier locatif et zoom sur les bonnes raisons d'investir dans un deux-pièces.

Investissement immobilier locatif : comment ça marche ?

En achetant un appartement destiné à la location, vous réalisez un placement locatif qui vous permet de débuter la constitution de votre patrimoine immobilier ou de le consolider.

Egalement à la clé de cet investissement immobilier, la potentielle perception de loyers mensuels qui offre, pour de nombreux épargnants, la perspective d'un complément de revenus et donc un moyen de bien préparer leur retraite.

Enfin, acheter pour louer représente un levier de défiscalisation notamment en ce qui concerne les investissements locatifs neufs. C'est le cas avec le dispositif Pinel** qui accorde une réduction de la charge fiscale pour les placements locatifs en VEFA (appartements achetés sur plan ou programmes résidentiels neufs). Selon certaines conditions (montant du loyer, ressources du locataire, engagement de location...), le propriétaire bailleur pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôts.

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Acheter pour louer : le choix judicieux du deux-pièces

Bien investir dans le l'immobilier locatif implique une bonne connaissance du marché immobilier. Or si l'on étudie la typologie de la demande en matière d'appartements neufs à louer en Ile-de-France, en région PACA, à Bordeaux ou sur les communes frontalières des Savoies (Ferney-Voltaire par exemple), il apparaît assez clairement qu'elle se concentre sur des surfaces de 35 à 40 m².

Ainsi investir dans un deux-pièces neuf destiné à la location, c'est s'assurer que votre investissement répond à la demande de locataires potentiels. Les deux-pièces représentent en effet l’un des types de biens immobiliers particulièrement plébiscités par les jeunes actifs.

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Mais outre l'assurance de louer rapidement votre bien immobilier et d'éviter la vacance locative, investir dans un deux-pièces destiné à la location offre d'autres bénéfices :

Investissement locatif : limitez le risque locatif

Les deux-pièces sont des biens recherchés par les jeunes couples d'actifs. Ceux-ci se partageront généralement la charge du loyer ce qui limite le risque d'impayés.

Investissement locatif : réduire le turn-over

A la différence du studio qui représente un type d'appartement plébiscité par les étudiants, un T2 reste en moyenne occupé plus longtemps par ses locataires. Les engagements de locations étant plus longs, on évite ainsi un taux de rotation élevé qui implique souvent des frais ou des tâches supplémentaires (petit travaux de réparation, remise en l'état, état des lieux, signature d'un nouveau bail...).

Investissement locatif : Assurer la revente  

Bien investir dans le locatif, c'est aussi penser à la revente du bien immobilier. Or là aussi, lorsque les jeunes actifs deviennent propriétaires de leur logement, ils privilégient le plus souvent des deux-pièces de 35 à 40 m². Le deux-pièces reste en effet un bien très recherché par les primo-accédants notamment dans les grands centres urbains.

Bien évidemment, le choix d'un studio neuf pour un premier investissement locatif reste une valeur sûre. Mais si votre budget vous le permet, le deux-pièces neuf représente un choix judicieux pour assurer un complément de revenu régulier via la perception de loyers mensuels ou pour défiscaliser.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal.Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.