immobilier pratique

Immobilier : les labels et certifications de qualité

Investir dans un logement neuf ou dans un appartement en VEFA comporte de nombreux avantages ;  tels que des frais de notaire réduits et de multiples garanties (parfait achèvement, décennale, de bon fonctionnement…). Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier neuf est également un gage de confort, tant sur le plan économique qu’écologique pour le futur acquéreur. Les nouvelles résidences respectant les dernières normes et certifications environnementales en vigueur au moment du dépôt du permis de construire. Tour d’horizon des réglementations et de leur impact.

Appartements neufs : Labels, certifications et normes

La plupart des normes relatives à la construction d’un immeuble neuf concernent la prise en compte de l’environnement et la réduction des dépenses énergétiques. Alors que les labels et certifications quant à eux, informent le futur propriétaire d’un appartement neuf de l’état de l’immeuble qu’il souhaite acquérir.

Tous ont ainsi pour principale fonction de spécifier la performance énergétique, la qualité de construction du nouvel immeuble et la préservation des ressources.

En France quatre principaux organismes sont autorisés à délivrer une certification pour le logement résidentiel : Cerqual, Céquami, Promotelec Services et Prestaterre.

Qu’est-ce qu’une certification ? La certification est une activité encadrée règlementairement. Elle consiste à attester qu’un produit est conforme à des caractéristiques contenues dans un cahier des charges appelé « référentiel ». Non obligatoire, elle témoigne d’une volonté, pour le demandeur, de livrer un produit de qualité supérieure et contrôlée.

Immobilier neuf : Les réglementations thermique

RT 2012 : Réglementation Thermique 2012

La réglementation thermique 2012 ou RT 2012 permet d’encadrer les constructions de bâtiments neufs. Cette réglementation a été renforcée après le Grenelle de l’environnement en 2007.

La Réglementation Thermique 2012 a pour objectif de limiter la consommation énergétique des bâtiments. Elle doit garantir l'efficacité énergétique (isolation), réduire la consommation d'énergie primaire (avec des équipements performants liés au chauffage, à l'éclairage ou à la ventilation) mais aussi assurer le confort thermique des immeubles.

La Réglementation Bâtiments Responsable 2020 : RBR 2020

La Réglementation Bâtiment Responsable 2020 ou RBR 2020 est le prolongement de l’actuelle réglementation thermique 2012. Elle accorde une place importante aux énergies renouvelables contrairement à la réglementation thermique 2012 qui s’intéressait surtout à l’aspect thermique et tient compte de la qualité de l’air des bâtiments. Elle conduira à une conception plus responsable en prenant en compte d’autres valeurs essentielles et inexploitées du bâtiment comme la dimension carbone, la santé environnementale, la biodiversité, la valeur verte et réellement économique du bien.

Des certifications internationales

HQE, Haute qualité environnementale

La Haute Qualité environnementale est une démarche française visant à maîtriser les impacts  d’une construction ou d’une destruction sur l’environnement. Cette performance implique tous les professionnels intervenant dans la construction d’un ensemble immobilier.

NF HQE™

La certification NF HQE™ Bâtiments Tertiaires - Neuf ou Rénovation permet de distinguer des bâtiments dont les performances environnementales et énergétiques correspondent aux meilleures pratiques actuelles. Celle-ci  permet de progresser, valoriser les performances des bâtiments, mais aussi de réduire ses consommations, son impact environnemental et améliorer la santé et le confort des utilisateurs de vos bâtiments. Cette certification est délivrée par CERTIVEA.

BREAM® & LEED®

La certification BREEAM® ou Building Research Establishment Environmental Assessment, est l’une des certifications les plus répandues en Europe. Elle propose un référentiel d’évaluation spécifique à chaque typologie d’actif immobilier (logements, établissements scolaires, hôpitaux, bureaux, centres commerciaux, locaux d’activités…). Cette certification est le standard de référence en termes de construction durable et est devenu la méthode d'évaluation utilisée de facto pour décrire la performance environnementale d'un bâtiment à l’international.

La certification LEED® ou Leadership in Energy and Environnental Design, certification américaine, est quant à elle la certification Environnementale la plus exigeante qui domine en Europe. Elle prend en compte les économies d’énergies et le confort de l’utilisateur. Cette démarche est relativement similaire à la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale) élaborée en France. Plusieurs niveaux de certification sont proposés ; standard, argent, or, platine. Le LEED® différencie l’immobilier tertiaire du logement neuf pour les particulier et les logements déjà existants.

Les certifications environnementales résidentiel

Habitat et environnement

La certification Habitat et Environnement (H&E) s’applique au programme immobilier neuf ou en rénovation, immeubles collectifs et individuels groupés. Elle s’apparente à la démarche HQE et vise à fixer des exigences de qualité standard, comme l’acoustique et aussi à diminuer l’impact environnemental de la construction des logements neufs.

Les sept thèmes qui composent la certification Habitat et environnement sont des dérivés de la démarche HQE. Management environnemental

  • Management environnemental de l’opération

  • Chantier propre (organisation du chantier, maîtrise des impacts du chantier, réduction des nuisances…)

  • Energies (réduction de l’effet de serre)

  • Filière constructive choix des matériaux

  • Gestion de l’eau

  • Confort et santé

  • Gestes verts

Cette certification H&E n’est plus délivrée par CERQUAL, elle est remplacée par le certification NF Habitat HQE, présentée ci-dessous.

NF Habitat et NF Habitat HQE

Cette certification dépend du Code de la Consommation. Elle a été élaborée en concertation avec les professionnels et les représentants des consommateurs, pour offrir un repère de qualité et mener son projet dans les meilleures conditions. Associée à la marque HQE™, elle devient un repère de performance pour un habitat durable.

Délivrée par l’organisme certificateur CERQUAL, elle regroupe les 4 grands domaines du plan bâtiment durable :

  • Management responsable : le promoteur se doit une organisation adaptée aux objectifs de qualité, de performance et de dialogue.

  • Qualité de vie : des lieux de vie plus sûrs et qui favorisent la santé ; des espaces agréables à vivre, pratiques et confortables ; des services qui facilitent le bien vivre ensemble,

  • Respect de l’environnement : utilisation raisonnée des énergies et des ressources naturelles, limitation des pollutions, la lutte contre le changement climatique.

  • Performance économique : optimisation des charges, amélioration de la valeur patrimoniale.

Les labels de performance énergétique

Les deux labels standards énergétiques

Le Label Haute Performance Energétique ou HPE est délivré par l’ensemble des organismes certificateur et a pour objectif de réduire de 10% les consommations d’énergie primaire par rapport à la règlementation RT2012.

Le Label Très Haute Performance Energétique ou THPE est délivré par l’ensemble des organismes certificateur et a pour objectif de réduire de 20% les consommations d’énergie primaire par rapport à la règlementation RT2012.

Le Label Effinergie +

Le Label Effinergie + est une appellation qui vise à identifier les bâtiments neufs ayant une faible consommation d’énergie. On doit obligatoirement associer Effinergie à un label de Qualité environnementale généraliste.

Le label Effinergie + vise à optimiser la totalité des consommations d’énergies en mobilisant les occupants. Ce label rend obligatoire une évaluation des différentes sources de consommation d’énergies internes au logement type équipements électroménager, informatique, éclairage…. Tout immeuble qui affiche le label Effinergie + se doit de répondre à l’amélioration de :

  • l’étanchéité de l’air du bâtiment

  • l’efficacité des systèmes de ventilation et de la qualité de l’air en rendant l’étanchéité des réseaux obligatoire.

Le Label BEPOS par EFFINERGIE

Le Label BEPOS Effinergie signifie Bâtiment à Energie Positive et a été mis en place par l’association Effinergie. Les constructions qui produisent plus d’énergies qu’elles n’en consomment se voient attribuer le Label BEPOS.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.