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5 raisons de penser à Marseille pour un investissement locatif

Deuxième plus grande ville de France avec plus de 870 000 habitants, Marseille est la plus grande métropole du Sud-Est. Son économie dynamique, son pôle universitaire de premier plan et sa qualité de vie en font une piste particulièrement intéressante pour un investissement immobilier locatif*. Explications en 5 points.

Marseille, une ville attractive et innovante

La ville préfecture de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur est dotée d’une économie dynamique qui attire chaque année de nouveaux habitants. L’évolution démographique est croissante depuis plus de 30 ans ! Son port maritime, le premier du pays et le deuxième du bassin méditerranéen, est un pôle d’activité majeur à Marseille, qui bénéficie en outre du déploiement d’Euroméditerranée. Ce quartier d’affaires au Nord du Vieux Port a engendré une véritable mutation économique et architecturale. Avec huit pôles de compétitivité dans les secteurs de la santé et des biotechnologies, le développement de l’aéronautique, des technologies maritimes et numériques, la cité phocéenne fait preuve d’un dynamisme salué par un récent classement de l’OCDE : la métropole d’Aix-Marseille a effectivement été classée première ville innovante en France et deuxième en Europe. Cette bonne santé économique séduit logiquement les jeunes diplômés, les entrepreneurs et cadres qui viennent s’installer en ville pour leur carrière. Un atout indéniable pour faciliter la mise en location d’un bien immobilier neuf à Marseille.

Marseille, une ville étudiante de premier plan

Avec 18 facultés et écoles, Aix-Marseille Université (AMU) accueille 80 000 étudiants et près de 10 000 étudiants issus de l’international. Les campus sont répartis dans différents quartiers de la ville (santé à La Timone, droit et économie à la Canebière, sciences et lettres à Saint-Charles…). De nombreux autres établissements supérieurs sont installés à Marseille : l’Ecole nationale d’Architecture, l’Ecole nationale supérieure maritime, l’Ecole Centrale de Marseille (ECM), l’Ecole des Beaux-Arts ou encore un pôle régional de l’EHESS. La population étudiante, toujours en recherche d’un studio, deux pièces ou de logements plus grands à louer en colocation pendant les années d’études, permet là encore d’envisager sereinement un projet d’investissement locatif dans le neuf à Marseille. Un projet d’autant plus pertinent si l’on sélectionne un bien à proximité d’un campus ou d’une école.

Marseille, douceur de vivre au quotidien

L’authentique qualité de vie à Marseille est un atout de poids pour convaincre les jeunes diplômés et les familles de s’installer durablement dans la métropole. Le charme du centre-ville et tout particulièrement du Vieux-Port, les plages, la beauté des calanques et de l’arrière-pays, la richesse de la vie culturelle et du patrimoine sont autant d’atouts qui confortent un investissement locatif neuf à Marseille. Le réseau de transports en ville, avec trois lignes de tramway, deux lignes de métro et de nombreux bus sillonnant l’ensemble de la métropole, sont des points forts pour une mise en location d’un appartement acheté en VEFA. La connexion directe à Paris en TGV via la Gare St Charles est un autre avantage qui peut séduire les cadres exerçant leur activité en télétravail et devant rejoindre la capitale facilement.

Un marché immobilier dynamique

Si les prix pratiqués à Marseille sont en augmentation, ils restent très compétitifs par rapport à ceux pratiqués à Paris. A budget égal, il est donc possible de multiplier par trois la surface de l’appartement acquis : une différence notable qui permettra de louer à un couple, une famille voire à des étudiants en colocation. Une différence qui augmentera en outre la rentabilité locative puisque Marseille bénéficie à la fois d’une réelle attractivité, tout en conservant des prix immobiliers intéressants.

Des programmes immobiliers neufs pour défiscaliser

Pour optimiser son investissement locatif à Marseille, il est judicieux de se tourner vers un appartement neuf afin de bénéficier du dispositif Pinel*. Située en zone A, signalant une tension locative forte, la cité phocéenne est effectivement éligible à l’investissement en loi Pinel* en 2021. En louant votre logement neuf durant une période minimale de 6 ans, vous pourrez prétendre à une défiscalisation correspondant à 12% du prix d’achat du bien. Le taux passe à 18% pour une location de 9 ans et à 21% pour 12 ans. Si des conditions sont à respecter (plafonnement des revenus du locataire, logement loué au titre de résidence principale, etc.), investir dans le neuf à Marseille en loi Pinel* est une excellente opportunité. Des programmes de qualité se développent dans le plein centre, à l’image de Confidence, dans le quartier résidentiel de Saint-Barnabé (Le 50, dans le 12e) ou encore dans le 13e (Life Park).

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 dite loi de finances pour 2021. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.